为进一步强化我市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理，提高存量土地资源配置效率和节约集约用地水平，

依据国务院办公厅、省政府办公厅相关规定，结合我市工作实际，我局草拟了《南昌市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（征求意见稿）》，依据相关规定,现向社会公开征求意见。公示期间，公众可将书面意见通过传真、电子邮件等方式向我局反映,表达对《南昌市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（征求意见稿）》的意见和建议。公示截止时间为2023年11月16日。

联系人:杨女士

联系电话:0791-83987612

传真电话:0791-83987106

电子邮箱:1305687150@qq.com

地址:南昌市红谷滩区碟子湖大道2157号

附件:《南昌市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（征求意见稿）》

南昌市自然资源和规划局

2024年10月17日

附件：

南昌市国有建设用地使用权转让、出租、

抵押二级市场管理办法

（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为进一步规范国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场行为，促进土地要素流通，提高土地资源配置效率，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《江西省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（赣府厅发〔2020〕12号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市市本级范围内国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场（以下简称土地二级市场）的建设、运行和管理，包括土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。

第三条 市、县级自然资源部门负责本行政区域内土地二级市场的建设、管理和监督。

发改、财政、国资、税务、住建、市场监管、金融等相关部门按照各自职责，做好土地二级市场管理相关工作。

第四条 有下列情形的，国有建设用地使用权不得转让、出租、抵押：

（一）经司法机关依法查封或者以其他形式禁止转让的；

（二）共有国有建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物，未经其他共有人书面同意的；

（三）存在权属争议的；

（四）未办理国有建设用地使用权不动产权证书的；

（五）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第二章 国有建设用地使用权转让

第五条 本办法所称国有建设用地使用权转让，是指土地使用权人将国有建设用地使用权再转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资等，以及司法处置、资产处置、法人或者其他组织合并或分立等形式涉及的国有建设用地使用权转移。国有建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及房地产转让的，按照房地产转让相关法律、法规规定，办理房地产转让相关手续。土地竞买时已明确成立全资子公司开发，成交后按约定与全资子公司签订土地出让合同的不视为转让。

第六条 以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让，应当经市、县人民政府依法批准，按以下方式办理：

（一）土地用途符合《划拨用地目录》的，可以继续保留划拨方式，不补缴土地出让价款，直接办理转移登记；

（二）土地用途不符合《划拨用地目录》但符合规划的，由受让方补缴土地出让价款，自然资源部门为其办理土地出让手续和不动产登记；

（三）土地用途不符合《划拨用地目录》且不符合规划的，未开发建设或已开工但未竣工的，可依法收回建设用地使用权；已建成竣工的，可经市、县人民政府批准后，由受让方补缴土地出让价款，自然资源部门按土地用途为其办理土地出让手续和不动产登记，但不得改建、扩建。

第七条 以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让，按以下标准补缴土地出让金：

（一）整宗土地使用权转让，补缴土地出让金的，应委托具备资质的土地评估机构评估，自然资源部门参考评估价格，集体研究确定应补缴土地出让金，并拟订土地出让方案，报市、县人民政府批准。

（二）属于已登记分户的城镇住宅转让的，由购房人按房屋成交价格的1%缴纳土地出让金，房屋成交价格参照税务部门计征契税时计税价格确定。房屋部分份额转让与房屋全部份额转让均按房屋总建筑面积计缴，即土地出让金金额=房屋计税价格（每平方米单价）*房屋建筑面积*1%。

（三）属于已登记分户的个人自建房转让的，房屋产权证面积小于144平方米（含）的，直接按完税价格的1%补交土地出让金后办理转移登记。如个人名下累计自建房产权证面积大于144平方米的，144平方米（含）以内按完税价格的1%计算，超出部分面积应补交金额=宗地所在网格居住用地楼面基准地价*期日修正系数*40%*超出部分房屋面积（期日修正是指根据中国地价动态监测网发布的年度南昌市居住用地地价指数进行修正）。

（四）属于已登记分户的非住宅转让的，土地出让金的计价基础为网格商业楼面基准地价。受让人为改制国有企业，即因企业改制而需要补办出让的，应缴纳的土地出让金数额=宗地所在网格商业楼面基准地价*楼层修正系数*期日修正系数*40%;受让人为其他受让人，应缴纳的土地出让金数额=宗地所在网格商业楼面基准地价*楼层修正系数*期日修正系数*60%(期日修正是指根据中国地价动态监测网公布的申请补办时上一季度南昌市商业用地地价指数进行修正;期日修正系数、商业用地楼层数修正系数由自然资源部门定期公布实施)。

第八条 以出让方式取得的国有建设用地使用权转让，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；宗地出让时设置了有关业态等出让条件的招商引资类项目土地转让，需先行征求属地政府、工信、住建、商务部门意见并报市政府同意；属企业投资工业项目标准地的，需经属地政府（管委会）批准方可转让；

（二）原土地出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。

投资额是否达到25%，可由自然资源、发改等部门现场联合勘查认定；也可委托具有资质的会计师事务所对宗地项目已投资额进行认定，总投资额根据投资管理部门核准或备案的投资额或者土地出让合同中的约定确认。

第九条 房屋建设工程投资额未达到投资总额25%的出让国有建设用地使用权转让，可以预告登记转让，按照先投入后转让原则，交易双方签订国有建设用地使用权转让合同，先办理预告登记，允许受让人凭预告登记证明依次办理项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、消防设计审查等规划、建设、消防审批手续，在投资额达到法定转让条件后再办理转移登记和各项竣工验收交付手续。建设项目转让前已办理规划、建设、消防等审批手续的，可凭预告登记证明办理项目相关审批手续变更，无需再次办理该建设工程消防验收或备案抽查手续。

第十条 国有建设用地使用权分割转让的，应当经自然资源部门批准，并符合划拨决定书或出让合同约定。分割转让建设用地的使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。建设用地分割转让应满足以下条件：

（一）不存在土地权属争议；土地出让合同、投资监管协议等未规定或约定禁止、限制转让的条款；未被认定为恶意囤地、炒地造成的闲置土地；

（二）分割后的宗地应具备独立的分宗条件，分割界线不得切割建（构）筑物，分割后满足消防安全、环境保护等相关法律法规要求。

（三）拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。

（四）涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在转让合同中明确有关权利和义务。

（五）工业用地分割的，不涉及生产服务、行政办公、生活服务、科技研发等配套设施用地；对工业项目的工艺流程、生产线没有影响。

（六）无司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利；存在抵押的，应当符合民法典中关于抵押期间抵押财产转让的相关规定。

（七）经市、县政府同意或划拨决定书、出让合同明确移交的附属设施、配套设施等，可依据经批准的项目详细规划总平面方案、建筑单体方案明确的范围，直接办理分割